Theo đó, Việt Nam là nước duy nhất nằm ở vùng xám (cấp 5), có chỉ số minh bạch thị trường bất động sản thấp nhất trong số 56 quốc gia và vùng lãnh thổ.

Ông Đặng Hùng Võ, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường vừa có cuộc trao đổi với chúng tôi xung quanh sự kiện này.

Ông có tin vào sự đánh giá của tập đoàn Jones Lang La Salle không?

Tôi tin chứ. Họ là tập đoàn có uy tín trên thế giới, được các quốc gia coi trọng. Ta vẫn còn thói quen xem nhẹ nhận xét, đánh giá của các tập đoàn, tổ chức tư nhân, phi Chính phủ. Còn ở nước tiên tiến, họ thật sự tôn trọng, lắng nghe các tổ chức phi Chính phủ có uy tín trong xã hội.

Vậy chẳng lẽ thị trường bất động sản của Việt Nam lại ảm đạm đến thế sao?

Thời gian vừa qua, trong lĩnh vực bất động sản, chúng ta có những cái đạt vượt cả kỳ vọng ban đầu, nhưng hiệu quả vẫn kém xa thực tế các chuẩn mực sẵn có. Ví dụ, thủ tục hành chính về kê khai đăng ký đất đai đã dễ dàng, thiết lập đường dây nóng, công khai hoá quy hoạch...

Nhưng những điều đó chưa thấm vào đâu so với đòi hỏi thực tế ở Việt Nam, cũng như so với chuẩn mực quốc tế. Thực tế là chúng ta vẫn chưa cấp được hết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) như kế hoạch đề ra là phải xong trong năm 2005.

Trừ đất sản xuất nông nghiệp, vẫn còn khoảng 50% đất và tài sản gắn với đất của nhân dân và tổ chức chưa được cấp GCN, hồ sơ địa chính cũng mới đạt 30%.

Vì sao vậy, thưa ông?

Nhiều lý do lắm. Có những tỉnh không lo thu xếp ngân sách để lập bản đồ địa chính. Phổ biến, là do chính quyền cấp huyện yếu kém, phòng tài nguyên môi trường mới thành lập. Nhưng có không ít cán bộ cơ sở cảm thấy không cấp GCN thì việc phán xử của chính quyền cũng dễ dàng hơn. Vì đã cấp GCN thì làm sao còn có thể tuỳ tiện lấy đất cho nhau, làm sao có thể xén đất được.

Còn việc 10 năm vẫn không thông qua được Luật Đăng ký bất động sản, cũng là do tiêu cực?

Đúng. Tiêu cực chủ yếu và phổ biến ở cấp huyện, cấp xã. Nhưng đâu phải chỉ ở cấp cơ sở. Chuyện nên cấp 1, 2 hay 3 loại GCN, đã 10 năm mà đã ra đâu vào đâu đâu. Tôi đã nói rất nhiều ở Uỷ ban Pháp luật của Quốc hội về vấn đề này, nhưng Uỷ ban không nghe ra.

Khi thẩm định ở giai đoạn cuối, Uỷ ban Pháp luật không mời Bộ Tài nguyên Môi trường nữa, mà chỉ mời Bộ Tư pháp (được Chính phủ uỷ quyền). Bộ Tư pháp cũng thống nhất quan điểm của Bộ Tài nguyên Môi trường, nhưng lại không bảo vệ quyết liệt, vì Bộ Tư pháp không quản lý phạm vi đất đai.

Ông nói Uỷ ban Pháp luật của Quốc hội “không nghe ra”, là có ý gì?

Lãnh đạo Uỷ ban Pháp luật của Quốc hội không hiểu vấn đề này. Tôi trình bày hết nước hết cái, vậy mà có vị vẫn bảo: “anh nói, tôi chẳng hiểu gì cả”. Trong khi cả thế giới không có nước nào lại có 2 hệ thống cấp GCN như ở ta cả. Bởi vì, nếu 2 hệ thống mà cùng quản lý một đối tượng, thì sẽ sinh ra 2 hệ quả.

Chẳng hạn, nếu người dân có một mảnh đất không thì phải kê khai đăng ký ở cơ quan tài nguyên môi trường. Ít ngày sau, nếu họ xây nhà trên đất đó, phải bỏ đăng ký cũ, để đến cơ quan xây dựng đổi lấy đăng ký nhà. Hoặc họ chuyển mục đích sử dụng sang mở cửa hàng may chẳng hạn, cũng lại phải đòi GCN. Như vậy là làm cho người sử dụng đất rối tinh rối mù.

Hoặc, cùng trên một thửa đất, ngoài ngôi nhà ở, nhưng nếu lại có vườn, có cơ sở sản xuất, có đường giao thông (ví dụ như trong trang trại), người dân sẽ đăng ký ở đâu, đăng ký như thế nào?

Tôi cần lưu ý rằng sự bùng nhùng về đăng ký bất động sản làm khổ dân, làm trì trệ cải cách hành chính, không thể nào theo dõi được lý lịch của thửa đất vì sự thông tin về thửa đất không liên tục. Nếu chỉ có 1 loại GCN thì mỗi lần có biến đổi đều được ghi rất rõ ràng. Chính sự tù mù này đã tạo khe hở cho tham nhũng, vì tham nhũng luôn luôn tìm đến chỗ không biết thửa đất nằm ở thời gian nào.

Trở lại việc Uỷ ban Pháp luật của Quốc hội “không nghe ra”. Thế thì đến bao giờ mới gỡ được rối, mới xây dựng được xã hội dân sự?

Tôi đã đề nghị, Uỷ ban Pháp luật Quốc hội thống nhất quan điểm như thế nào thì cứ quyết đi, rồi để Uỷ ban thường vụ Quốc hội xem xét. Nhưng ngay lúc có đại biểu Quốc hội nêu ý kiến về GCN và thảo luận về Luật nhà ở, thì ông Nguyễn Văn Yểu (Phó chủ tịch Quốc hội) gạt đi, nói không bàn về GCN nữa.

Thế là cho đến nay vẫn bùng nhùng. ở nông thôn hầu hết trên đất ở có kèm cả vườn, ao (vừa đất ở, vừa đất nông nghiệp), đăng ký cả 2 nơi? ở đô thị mới, phổ biến các toà nhà nhiều tầng đều dành tầng 1 làm dịch vụ cho thuê, các tầng trên làm nhà ở, đăng ký ở đâu?

Hoặc hầu như các nhà ở mặt phố các thành phố, đô thị đều dùng phần mặt tiền làm cửa hàng, phần phía trong làm nơi ở, vậy họ đăng ký ở đâu? Bởi vì Luật nhà ở quy định nhà ở chỉ dùng để ở. Sắp tới, có biểu thuế sử dụng đất mới, sẽ tính như thế nào? Vô lý rõ ràng: đất có thể sử dụng đa mục tiêu, vậy mà hễ cứ chuyển mục tiêu sử dụng là phải đổi GCN.

Nếu thế, chẳng lẽ mỗi khi Quốc hội nghe báo cáo về tình hình sử dụng đất, thì ông Bộ trưởng Mai Ái Trực báo cáo về đất không nhà ở, rồi ông Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân báo cáo về đất có nhà ở. Làm mà không minh bạch thì không có xã hội dân sự.

Tôi khẳng định đây là thứ không minh bạch cao nhất về đất đai, bất động sản. Bởi lẽ cho đến tận bây giờ, hệ thống đăng ký thật sự vẫn không công khai, nội dung không đầy đủ, GCN không cấp sòng phẳng, trình tự thủ tục vẫn rắc rối, có nơi cán bộ phường cất GCN vào tủ. Nhà đầu tư phải nhờ cậy đầu mối mới có quyền quyết định.

Luật Đất đai và Luật Nhà ở đều được Quốc hội thông qua 1 ngày, có hiệu lực cùng 1 ngày, thế thì không minh bạch ở chỗ nào?

Thế mới có chuyện khó tin mà có thật. Luật Đất đai quy định, khi thu hồi đất để giao cho nhà đầu tư, thì Nhà nước phải có trách nhiệm bồi thường. Nếu Nhà nước không có tiền, thì nhà đầu tư xuất trước tiền (đền bù) cho ban quản lý giải phóng mặt bằng để bồi thường cho dân, sau đó nhà đầu tư sẽ được Nhà nước trừ dần vào tiền sử dụng đất. Nhưng Luật Nhà ở lại vẫn nói nhà đầu tư phải chịu trách nhiệm bồi thường.

Hoặc Luật Đất đai không cho đổi đất (hàng đổi hàng), chỉ cho chuyển đổi để dồn điền đổi thửa, mà phải chuyển nhượng (tính qua tiền). Quy định như thế để tránh việc mua bán dưới dạng quá đơn giản, nhất là đối với những loại đất có giá trị lớn không lượng hoá được nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Nhưng Luật Nhà ở lại cho đổi nhà ở.

Vậy là, người ta có thể đổi nhà cho nhau (đổi chỗ ở), nhưng lại không có quyền sử dụng đất có nhà đó.

Ông cho rằng thiếu minh bạch nằm ngay trong hệ thống áp dụng pháp luật?

Đúng thế. Có luật được thi hành, có luật không được thi hành, người không thi hành cũng không sao cả, chỉ có dân bị thiệt không biết nói thế nào.

Ở các nước tiên tiến, mọi cá nhân, gia đình, cơ quan, công ty, tổ chức... đều có luật sư. Ở ta, hệ thống hỗ trợ pháp lý rất yếu, muốn mở trang web về luật cũng phải trả tiền, thế thì làm sao khuyến khích được dân xem để hiểu biết pháp luật.

Tuy gọi là cũng có hỗ trợ pháp luật cho người nghèo, nhưng còn xộc xệch lắm. Đến rất nhiều giám đốc công ty cũng còn thiếu tư vấn pháp lý nữa là dân thường. Có nhiều vướng mắc về đất đai, bất động sản ở chính quyền địa phương, thôi thì người ta nại ra nhiều “lý do khách quan” lắm, nhưng theo tôi cũng có không ít lý do từ tham nhũng.

Trong kiểm tra đất đai tháng 8/2005, rất nhiều quan chức xã, phường không hiểu luật mới, dù Bộ Tài nguyên Môi trường đã có rất nhiều báo cáo, tập huấn. Cấp tỉnh có đỡ hơn, nhưng lại cũng “ghê” hơn, có trường hợp không nghe cả ý kiến của Văn phòng Chính phủ, hoặc “ở chỗ chúng tôi lại như thế này” để phớt lờ luật.

Lỗi thuộc về ai?

Thẳng thắn mà nói, có nhà quản lý địa phương hoặc vô tình, hoặc cố ý không áp dụng luật, tự ý đặt rất nhiều “lệ”. Nhà đầu tư nước ngoài (kể cả trong nước) rất ngại “lệ” địa phương, mất hào hứng và tin tưởng vào đầu tư.

Cũng thẳng thắn mà nói, Trung ương đã không có bất kỳ hình thức nào để buộc địa phương phải áp dụng đúng luật. Tính thực thi pháp luật và tính thực thi quyết định của cấp trên không được thực hiện. Tình trạng “trên bảo dưới không nghe” đã làm cho tình trạng đất đai, bất động sản càng xám xịt.

Ngoài việc các luật chồng lên nhau, việc áp dụng luật quá lỏng lẻo, ông có nghĩ rằng công tác quy hoạch cũng góp phần không minh bạch trong đất đai, bất động sản không?

Tôi không hề sai khi nói rằng hệ thống quy hoạch đã tạo kẽ hở tiêu cực trong thị trường bất động sản. Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội chủ yếu quy hoạch ngân sách, tiền tệ, nguồn nhân lực, để phục vụ phát triển cho toàn vùng, cho đất nước. Quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch nguồn lực phục vụ cho quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời là công cụ để quản lý đất đai. Quy hoạch xây dựng là quy hoạch bày vẽ chi tiết xây dựng trên từng khu vực. ở ta, nhiều nơi chưa có quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, đã có tứ tung công trường xây dựng.

Sự ngược đời này đâu phải chỉ do trình độ kém cỏi, mà còn do nhiều lý do “nhạy cảm” khác. Nhưng dù thế nào đi nữa, kẽ hở trong 3 hệ thống quy hoạch này cũng đẻ ra tiêu cực lớn.

Theo ông, giải quyết tình trạng này như thế nào?

Nguyên nhân chủ yếu là do người quản lý không nhìn xa trông rộng, không tìm ra lời giải tối ưu cho tương lai. Nói cụ thể hơn, họ chỉ chủ quan lãnh đạo nhiệm vụ, và đây là nguyên nhân chủ yếu, nguyên nhân phổ biến. Cầu Vĩnh Tuy là một ví dụ, không cần có quy hoạch vẫn xây dựng nên lủng củng về đường vành đai, về giải phóng mặt bằng.

Thủ tướng Chính phủ đã thấy cần phải làm rành mạch 3 loại quy hoạch nên đã cho phép thuê tư vấn nước ngoài làm quy hoạch. Mặt khác, phải thật sự công khai hoá quy hoạch. Hiện nay, khó mà tìm được quy hoạch sử dụng đất một cách công khai, đầy đủ.

Tôi cho rằng phải đưa công khai, chi tiết lên trang web, để chấm dứt tình trạng nhà đầu tư phải “đi đêm” với quan chức để có đất, cũng như không còn chuyện nhà quản lý phải tìm gặp người mình quản lý (nhà đầu tư).

Như vậy, cần phải để mọi người nắm được thông tin rõ ràng về đất đai, bất động sản?

Chính xác. Đây chính là bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Có một khu vực rất quan trọng trong thị trường bất động sản, đó là dịch vụ hỗ trợ thị trường cho chuyển nhượng bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới, tổ chức sàn giao dịch, ngân hàng tài chính đối với bất động sản...

Dịch vụ hỗ trợ thị trường là cầu nối rất quan trọng giữa cung và cầu. Nếu cầu nối mà công khai thì thị trường bất động sản công khai, nếu cầu nối lẩn đi thì thị trường bất động sản thiếu minh bạch. Cò đất đang tung hoành, thông tin lệch lạc, có khi lừa đảo.

Nhưng nếu công khai thì cò đất trở thành nhà môi giới bất động sản, khó và không thể khuất tất được. Nhất là bất động sản đang từ vốn tĩnh trở thành vốn động, thông qua thế chấp từ dịch vụ tài chính - ngân hàng, nên sẽ tránh được đầu cơ, làm rõ được hành vi rửa tiền ở bất động sản lớn.

Công bố của Tập đoàn Jones Lang La Salle giúp chúng ta nhìn ra những thiếu sót của mình, để cố gắng làm minh bạch thị trường bất động sản, lành mạnh thị trường bất động sản. Chỉ có như thế, mới thu hút được các nhà đầu tư lớn, đầu tư chiến lược, nhất là ta đang đứng ở thềm WTO.

Trần Lê thực hiện

Nguồn: htt://www.vneconomy.com.vn, ngày 6/8/2006